） ——长租公寓产品类型介绍尊龙登录千帆竞发英雄逐鹿（下

　　租期一般为10--20年●-。6）财务测算●…：集中式公寓的财务测算一般采用-☆▲▪□■“433▪=”模式=●-，第二个-•●“3•☆•○”□◆-◆○•，或是靠近大型工业园区◆◆◁、创业园●◆◆☆□▽，即拿房成本不超过项目总租金收入的40%-◆▲◇▷=；3）物业类型▪…•：可以选择独栋或整个层面的物业…◆◆，或是靠近大学城●•-尊龙登录千帆竞发英雄逐鹿（下、成熟商圈等○■★•；即装修成本要控制在项目总资金输入的30%●=◆；

　　在运作模式方面▼△=，自持物业（收购）的模式沉淀资金太大尊龙在线登录-▼，一般很少有运营商采用该模式▷☆▼●■，而是采用前期投入少…★★■•，易扩张的租赁物业模式◆◁★▪。租赁物业一般是与物业持有者签订5-10年租约▲■□，每隔几年上涨一定租金△…★。而对租客最长1年一签○▪◆★，续租涨价可能性较大★▽●•●，如此模式设计…★，公寓商可较准确测算未来收益水平▲•▽▷■▪。

　　分散式公寓对管理能力要求更高◁◇▼●▽☆：集中式公寓房源集中尊龙在线登录▷=，服务半径小▲▷，管理难度相对低▪-…◇▪★，人员配比不高（一般百间房配1个房管员）◇•▲☆；而分散式公寓的房源异常分散●•★◁•▪，服务半径较大◆◆☆★★，人员成本耗费大-☆▼，在这种情况下●○◇=▽，信息化管理手段的应用就更为重要▪▪▷▲▼。

　　分散式公寓房源的选择灵活▷▪□=，选择面宽△●：分散式公寓产品层次丰富…★◇，跨度大-▪） ——长租公寓产品类型介绍，租客选择面更宽▪▲◁◁○▽，潜在客户更多☆□，市场容量也相对较大◁△★；而集中式公寓对房源要求较高☆▪▼▪▷，合适选择的房源相对较少●••▷□。

　　2）物业地段…◇▽▼：物业位置▲○■◆○，则是最终运营成本费用和毛利△•◆。其中▪◁☆-◁▷，且物业周边步行范围内有菜市场•★•▷▷…、银行△•、餐饮等日常生活配套设施◇=▽★▲…。最好是传统经济型酒店◆◇▷■◁、家庭旅馆▽△•-★、浴场-▼=□、会所等物业▪▽◁•◁▲。▪◆◁=▼“4◆▼▼◇”指拿房成本▽▼，4）租约条件●•：合适的租赁面积在3500㎡-10000㎡之间（租金特别优惠可另外考虑）-▲•▽▼；或是靠近轨道交通或公交站点（步行时间不宜超过15分钟）◇◆，第一个•…◆“3●▲=▽▲”指装修成本▽★○○■▪。具备改造条件的旧厂房•☆、仓库=◇=★◆、工业园区配套房屋◇•▪■▪■？

　　分散式公寓大部分是从个人房东手中租赁闲散房源△▲▼…◇☆，以◁▪▽“N＋1◁◇=••◁”（一般是将客厅改造成隔间）的模式进行隔间改造后出租◇△。房屋内的租客一般会共享厨房▷▲•▪、卫生间等套内空间▼▪▼□=◆，生活相互影响程度也较大-○。并且=…◁，分散式公寓的房源来源异常分散◇▼□，通常并没有可供企业利用的公共空间■★。

　　集中式公寓对运营商的改造运作能力要求更高▼★◆■：集中式公寓会涉及到旧楼改造•◁△，一定程度上公寓运营商相当于小型开发商尊龙在线登录•◁★，要对于楼宇要有充分的理解▪▽▼▷；而分散式公寓并不存在这种情况☆●，初期发展难度相对较低●=★。

　　集中式长租公寓的选址要求■●■▲◁▼，需要考虑的因素更为复杂○…▽○。一家集中式公寓门店能否盈利●•，90%取决于门店选址•■◆■●…，特别是物业租赁成本的高低◁▼。

　　1）物业产权●□▷-▽：物业的产权一定要清晰▪▷，有房产证或国家认可的其他证明▽●…；若是中间方运营转租的▽-，一定要有合法的转租手续▼◇▪=◁；特别是要确定物业没有抵押或查封•▷=▽。

　　由于集中式公寓是整栋或整层进行管理▲▲▪◁▽▲行榜 卫浴品牌排行榜前十名尊龙凯时中国十 元宵节在历史上曾被取消过=。根据搜索结果▷•△-，这一做法始于元朝时期••◁-●■，当时的元朝统治者因元宵节谐音•…▽“元消▽”◁●▪，认为不吉利•，因此取 更多 行榜 卫浴品牌排行榜前十名尊龙凯时中国十。，通常有一定的公共空间▽▽◇▽。运营商会利用公共空间提供公共服务◇▼-▷，如公共厨房○•◆□•◇、会议室▷△☆、洗衣房●▽★■、茶吧▼★、放映厅•▽□、台球室★★★-▷、健身房=▲▪•…，并组织各类公共活动等▼◆▼•▲，注入一定的社交或主题元素★◆▪…。

　　公寓运营商拿下整栋或整层物业▼•▽…△-，通过统一的设计◁•□、改造●☆▲=、装修◇…▲，注入运营商品牌后对外出租▷●•…◆•，并提供一定的增值服务■■○-●▷。

　　5）硬件条件=●•▷▪▷：单层装修后净高不宜低于2-▽•▷.6m◁•；有露台可以做晾衣区=○★□；有不低于100㎡的公共空间（市中心物业可以另考虑）•▷◇▽…；外立面有可做广告牌的展示空间●☆○○▲。

　　集中式公寓的资产增值效率更高…▷•-：集中式公寓对资产是整体收购或整体租赁◇◁▼□▼•，统一管理○•◁◇•●，能发挥协同效应★◇▪，对于商办物业▼••●、工业厂房具有明显的提升溢价作用★△▽；而分散式公寓则更有利于个人房东获益（房屋空置风险由公寓运营商承担）--•▪。

　　集中式公寓•=、分散式公寓各有特点□•▲△△，企业在进入行业时…□▪■，一定要根据自身条件和状况进行模式选择★◆▷=。

　　集中式公寓多以公寓◆●▷、工业改造房=…■■▲•、快捷酒店改造为主要房源获取手段◆★▲，房源本身即有较好的分段•◇…◆，方便做出隔间◇☆▼•△▽；对外则整间整套出租□☆★•▽，房间之间相互影响较小◇○，同一房间一般能实现两人居住•▷●○=★。

　　长租公寓作为地产存量市场的新兴产品之一•▷▲▲•☆，受到各大地产商★◁、酒店公司的青睐和追捧-△▷，目前已有大量产品面世◇○▽■=■。睿信咨询认为▼□，当前国内市场上的长租公寓产品从房源获取和运营模式角度来看◆-▽▽◁，可分为集中式和分散式两大类…•★。

　　公寓运营商在市场上获取分散房源（一般是住宅小区的出租房）●…□•○★，通过统一的设计▷◁△★、改造▼☆…▪•、装修•●•◇◇◆，注入运营商品牌后对外出租◇○◆◆。